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三类信托考察要点:房产类信托选一二线城市项目

发布时间:2020-02-22 08:42:43 编辑:笔名

虽然风险事件频频爆发,但产品的高收益仍吸引着众多投资者。选择信托产品,根据单个项目本身,具体分析项目的优劣,热的三类信托—基建类、房地产类、工商企业类,均有不同考察细节必须了解。

基建类信托:

一般预算收入超40亿

首先,分析当地财政状况,包括一般预算收入、性收入和预算外收入。一般预算收入是当地财政实力的重要体现。一般来说GDP达到400亿,一般预算收入超过40亿的资质较好。其次关注当地的产业结构、税收来源。再次关注资金投向何种基础设施项目,是否符合当前国家政策要求以及地方对融资方的支持情况,项目是企业信用还是信用。另外关注信托产品风控措施是否有效,诸如抵质押率是否过高、是否容易变现,抵押的土地所在城市、地理区位如何,还款来源是否覆盖信托本金及收益,在还款来源出现问题后,当地或者门是否出具承诺函或者对信托资金偿付兜底。

房地产类信托:

选一二线城市项目

看项目区域。是选择一二线城市的项目,避开三四线城市以及出现房地产危机的城市。第二看融资方。选择大型、资质良好的百强房企,考察房企的资产实力、资产负债结构、现金流量等财务状况。第三看风控措施。是否足额抵质押,包括土地、在建工程或房产抵押,以及项目公司股权转让或质押。是否有第三方担保,担保方为大型企业,负债率在70%以下。第四要考虑项目去化率、项目进度、周边配套等。项目去化率要高,在开发前期的项目谨慎考虑,配套完善、交通便利等也是地产重要的因素。

工商企业类信托:

看融资方还款来源和风控

要关注融资企业所在的行业,是否属于朝阳行业,前景良好,行业竞争是否较小,是否符合政策导向,能在很大程度上决定这家企业的发展潜力。在行业大方向上没有问题之后,再看企业本身的资本实力、运营状况、财务等方面。第二,企业本身的实力和经营能力直接决定还款来源,因为工商企业类信托通常把融资企业的经营收入作为还款来源。第三,风控措施依然是土地、房产抵押、股权质押、存货抵质押、第三方保证担保等方式,不同的是工商企业类信托通常用厂房、设备、存货等提供抵质押,而因存货是动态质押,应特别关注存货的变现能力、价格波动、是否易储存等问题。 (作者系格上理财研究中心分析师)

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