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金九為何成色不足

发布时间:2020-01-10 09:28:31 编辑:笔名

上海易居房地产研究院综合研究部部长

9月已过半,各地楼市利空消息远多于利好,尤其是京沪深等一线城市成交量继续下滑,金九美梦,注定落空

秋风起于萍末楼市调整的量变,实际上7月已开始行业指标是商品房成交量,7月,4个一线城市的成交量首次出现集体性的回落,而全国则环比6月萎缩19%8月和9月至今,主要城市的成交量继续下跌,而价格则依然向上,8月70个大中城市房价指数环比上涨0.9%,与7月涨幅相同,不过二手房价格指数环比增幅,却由7月的0.6%,收窄至0. %近日,京滬二地已出現多個樓盤降價促銷的案例,這表明持續上漲半年之久的房價,初露松動現象

从内因分析,今年楼市的异军突起,有些不正常,经历200 -2007年宏观经济与房地产市场比翼之后,2008年GDP增幅由1 %,迅即回落至9%,楼市虽然也经历半年左右的下调,但深度明显赶不上宏观经济按理说,2009年房地产市场经历低位盘整后稳步上行,才符合市场内在要求,也有利于后市健康发展然而,正是在上半年经济复苏维艰之际,楼市却由“小阳春”升级为“大热天”,这多少有些根基不稳

前几年,中央一直强调避免楼市大起大落,但事实上老是大起,却少回落;今年更是靠注射“兴奋剂”再度出人意料地雄起,注定难以持久市场自有内部运行规律仅举一例,据笔者测算,现阶段上海新建纯商品住宅每年合理需求量是1600万平米左右,而2007年成交量却飙至2066万平米,即使没有宏观经济的下行因素影响,2008年这一数据也会下跌;然而2008年剧减至900万平米,明显跌过头了;而今年前8个月,再次激增至1260万平米,幕后是存在大量投资投机需求

结论明确,即使外部环境不变,京沪深等一线城市房地产市场,下半年也会出现调整种种证据表明,近几年一线城市房地产市场波动的频率和振幅趋于增大,根结在于外部环境变化太快,大致可以分为经济面、政策面和资金面

经济面上,2007年至今年,宏观经济经历了过热、速冷、回暖,今年一季度GDP增幅低至6.1%,二季度即拉高至7.9%,第四季度GDP可能重上两位数——又有偏热之嫌楼市周期基本与经济同步,经济如此忽高忽低,内分泌失调,也使楼市有些手足无措今年前八个月的楼市张狂表现,已很难用经济复苏来解释

政策面上,去年10月,中央出台刺激普通住宅消费的利好政策后,有效推动了自住需求的释放然而,地方和商业银行受自身利益驱动,救市力度远超中央,结果使开发商元气迅速恢复,也让投资投机客纷纷入市所以今年6月以后,二套房贷严格执行、打压囤地、捂盘等政策出来后,原本膨胀的投资投机需求,转而出现观望或撤离

资金面上,今年天量的放贷量和货币供应量,成为推高股市和楼市的重要动力值得关注的是,虽然中央表态下半年适度宽松的货币政策不变,甚至近日央行副行长苏宁表示明年也不变,但接下来放贷量下降和M1减速已是板上钉钉受此影响,8月股市暴跌超二成,对楼市的影响也正在显现

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