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旅游地产5000亿圈地运动背后政商合谋泡

2018-06-07 09:10:21

旅游地产5000亿圈地运动背后:政商合谋 泡沫在翻滚

5月14日

旅游地产5000亿圈地运动背后政商合谋泡

,今典集团联席董事长张宝全在微博上透露 5月15日飞拉萨,汇报拉萨7平方公里文化创意旅游区规划。 并附上地块照片, 桃树远处是布达拉宫。

拉萨尚少有地产商涉足,但在以风景名胜聚集的云南,早已卷起一阵圈地狂潮。

据本报了解,云南丽江、大理、西双版纳、洱海、腾冲等风景沿线,目前均被以 旅游地产(专题阅读) 开发的名义进行瓜分。

不仅是云南。楼市严厉调控下,旅游地产或许成为房企改变困境的探路之举。

但旅游地产狂潮背后,不成熟的产业开发模式,以及蜂拥而上的竞争,令其仍然只是住宅和零散商业开发的幌子而已。

逾5000亿投资之下,泡沫正在翻滚。

圈地狂潮

海南清水湾业绩占雅居乐(相关干货)近年收入的三分之一,而该公司已悄然在西双版纳圈下一个占地约2.7万亩、投资总额达200亿元的旅游地产项目。5月4日,雅居乐地产董事局主席陈卓林造访西双版纳,赢得当地官员盛大欢迎。

不久前的4月12日,西双版纳国际旅游度假区项目开工奠基,这个由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的旅游地产项目,投资规模150亿元,被当地政府称为 西南地区投资最大的旅游度假项目 。

此外,包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商和财团,已经在西双版纳这片热带雨林中跑马圈地,划好了各自的领地。

西双版纳只是冰山一角。据本报统计,我们所熟知的那些国内的风景名胜,如今都已插上了国内房企的 红旗 。如中坤集团在普洱、雅居乐在三亚和腾冲、碧桂园在张家界等,那里是风景名胜,那里就有地产商的影子。

大型房企在旅游地产领域的布局早已全面铺开。本报去年曾经报道,万达集团携几家民营企业,在北起长白山,南至鼓浪屿的多个旅游胜地,预计投资规模接近1700亿元;龙湖地产自2010年开始,耗资49亿多元在烟台养马岛和市区内共获得6300多亩土地。连万科也按捺不住,今年4月在青岛、唐山、南充拿下5个项目,基本用于开发旅游地产。

央企也不甘落后。中弘股份5月12日公告,拟与中国中铁组成联合体,按比例共同出资参与海口市东海岸如意岛项目的竞标,其中,中弘股份占比45%,中国中铁占比55%。如意岛为人工填岛项目,预估面积约6.12平方公里。

大量房企涉足旅游地产,已经发展成为名符其实的 圈地运动 ,泡沫隐现。中信建设证券报告指出,旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点,截至2010年底,国内已有超过50家房企涉足旅游地产,涉及项目金额超过3000亿元。

本报根据各家公司公开数据不完全统计,截至目前,国内开发商涉足旅游地产(包括合作)的拟开发规模超过5000亿。

旅游地产是个伪命题?

旅游地产或为房企在楼市严厉调控下,为继续生存而寻找的一块 跳板 。

据国家统计局数据,2012年月份,全国房地产开发投资15835亿元,其中,住宅投资10818亿元,同比增长13.9%,增速回落5.1个百分点。调控对住宅的抑制作用明显。

从政策调控到土地政策及趋势到长期利润上看,目前住宅地产调控从紧,商业地产仍是 商住倒挂 ,旅游地产或是调控背景下房地产商的另一条可选之路。 亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为。

中投顾问高级研究员黎雪荣分析,如今楼市基本呈现 一级城市靠地产,二三级城市靠资源 的泾渭分明的发展态势,由于地产和旅游资源的稀缺性,二三级城市旅游地产热或将如海南旅游地产发展一般,引发二三级城市新一轮跑马圈地,从而推动房价上涨。

对于传统开发商来说,布局旅游业,很大部分是 曲线 做地产,即卖配套的住宅和商铺。 旅游地产最大的问题就是拿旅游之名行地产之实,以突破限制严格的调控政策。目前来看,炒作旅游地产概念的目的,主要还是推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。 谢逸枫表示。

从商业模式和盈利模式而言,即使是国内现在发展最好的旅游地产开发商华侨城,仍然未能实现真正以旅游方面的收入来支撑的盈利模式。华侨城年报显示,尽管主题公园和文化表演也能带来门票和演出收入,但华侨城真正的盈利仍来自于项目配套住宅的销售收入。

雅居乐的清水湾项目,号称旅游地产,其实主要由住宅提供溢价红利,随着调控发威,海南成交急剧下滑,项目便陷入尴尬境地。美林在5月7日的研报中指出,一季度是海南楼市的传统销售旺季,但清水湾整体销售额同比下降32%。

因此,标普对于雅居乐将清水湾模式复制到云南并不看好。其分析师称,开发商与当地政府的意向协议一般都很长,如果雅居乐想尽快投入实现产出,对资金的要求会很高,而这也将增加风险。这也是其他绝大部分旅游地产开发商面临的问题。同时,旅游地产受经济影响大,不是刚需产品,销售对象并不稳定。

地方政府政绩驱动

在旅游地产狂潮背后,一直有一只 看不见的手 :是地方政府的积极主动,推动了旅游地产开发热潮。

早在2010年8月17日,中国房地产协会副会长朱中一就在 旅游导向型土地发展国际高峰论坛 上表示,在全国各省市制订的 十二五 规划中,已有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业。

我们经常接到各个地方的邀请去进行开发,他们希望能复制深圳的模式, 华侨城内部人士对本报表示,华侨城因其最早开始做文化与旅游地产的开发,受到各地青睐,但公司对选择在何处拓展非常慎重。

业内人士分析,旅游地产热的背后,与地方政府的利益驱动不无关系。地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产,不仅能够实现财政收入和GDP的提升,还有助解决就业问题,旅游项目逐步成熟后,还会产生持续的税收收入,带动当地消费,可谓一箭多雕。

去年以来,土地市场持续低迷,土地流拍频现。但国土部最新数据显示,去年全国土地出让金收入仍达3.15万亿,创下新高。有不愿透露姓名的开发商对透露,很多地方以招商引资进行旅游开发名义挂牌出让土地,尤其是三四线城市。在开发商几乎都会先行开发别墅等高端住宅产品。

旅游地产项目的开发,势必对投资区域的资源环境带来影响。博森公司在西双版纳白象湖的 填湖事件 就是一例。有消息称,国家土地督察成都局已就上述情况展开调查。

西双版纳州招商局副局长张志勇撰文称,西双版纳旅游地产发展缺乏整体规划,存在破坏性开发利用、浪费稀缺资源等问题。同时,受国家土地等政策因素的影响和制约,一些优势项目的落地较为困难。

云南省政府表示,日前正酝酿出台旅游用地新规,尝试以转包、出租、股份合作的方式,减少旅游项目的征地规模。

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