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官方表态:租售同权写入法律,这些城市房子危险了

发布时间:2020-02-22 03:19:19 编辑:笔名

投资观察界7月26日讯( 夏桐)

一条重要的瞬间刷屏住建部有关负责人在接受新华社采访的时候,做了如下表示:

将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

这,其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的租购同权。只不过,这次住建部用的是租售同权。虽然有一字之差,但意思是一样的。

那么问题来了:,这对于中国城市化意味着什么?第二,能抑制房价上涨吗?第三,这对于学位房意味着什么?下面给出我的分析:

1、租售同权,将加速中国的人口大迁徙,一批小城镇会被抛弃

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学,那是中国高考工厂的典型。它告诉我们一个永恒的真理为了孩子,中国的家长什么都可以奉献。也就是说,为了让孩子接受更好的教育,移民、换工作根本不是问题。

上图:毛坦厂中学高考的出征仪式,场面宏大,有多辆警车开道。

租售同权之后,不仅将刺激在大城市打拼的非户籍家庭把在老家上学的孩子接过来,还会创造出一大批教育移民。而且,既然教育移民了,那么不妨尽量到高级别的城市里去,那里的学校更好;是去北京上海,如果不行就是广州深圳,差也要去省城。

根据统计局的官方数字,中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子,大概有1.88亿人,一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民,仅农村的孩子如果出来三分之一,就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育,一批家庭会带上老人方便照顾。这样,人口的城镇化会大大提速。但注意,由于优质教育、医疗等资源在高级别城市,所以大城市对人口的虹吸效应会非常强烈。

如果租售同权成为国策持续下去,必然是高级别的城市人口大增,农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化,将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

2、租售同权后,哪些城市的房价会跌?

由于人口加速流入大城市、大城市圈,所以楼市危险的反而不是实施租售同权的大中城市,而是人口流失地区。在中西部,人口不断流失的中小城市终会崩坍,终把当地金融机构带到沟里,因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动(主要根据小学生人数变化)做过量化分析,很多地方已经出现了人口严重流失,租售同权之后,这种流失会加剧。

下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况:

河南省18市经济与人口变化情况

(2010~2016年)

地区 资金 人口 财政 GDP 郑州 138% 36% 161% 100% 南阳 135% 12% 142% 40% 许昌 141% -2% 129% 79% 新乡 103% 5% 110% 81% 济源 124% 2% 64% 55% 安阳* 94% -6% 65% 38% 阳 138% -8% 113% 63% 漯河* 101% -11% 162% 58% 开封* 113% -11% 193% 88% 三门峡 83% -17% 101% 54% 濮阳 127% -18% 139% 86% 焦作* 118% -19% 96% 67% 鹤壁 108% -20% 138% 80% 信阳 155% -23% 178% 86% 商丘 154% -32% 173% 72% 驻马店* 131% -36% 190% 86% 周口 157% -36% 171% 84% 平顶山* 77% 21% 39% 河南 133% -10% 128% 75% 全国 112% -0.03% 93% 87% 数据来源于各地区统计局,其中焦作2016年小学生人数未公布,增幅是2010~2015时间段的,安阳小学生增幅是2009~2015年,驻马店、平顶山、漯河2016年统计公报均未公布,其中的资金总量、人口和财政的增幅都是2010~2015年时间段的统计结果。

四川21城经济与人口增长情况

(2010年~2016年)

地区 资金 人口 财政 GDP 成都 106% 32% 123% 119% 自贡 172% 5% 123% 91% 广安* 160% 2% 201% 101% 凉山州 136% 6% 93% 79% 宜宾 147% 1% 126% 90% 内江* 128% 1% 163% 88% 泸州 68% 5% 191% 107% 甘孜州 144% -8% 98% 87% 雅安 129% -1% 106% 90% 乐山* 99% -0.11% 86% 75% 绵阳 78% -4% 138% 91% 德阳 68% -1% 119% 90% 眉山 173% -14% 266% 102% 遂宁 163% -18% 207% 104% 达州 191% -24% 177% 77% 广元 82% -17% 142% 105% 阿坝州 33% -23% 96% 112% 攀枝花 64% -25% 46% 94% 资阳 66% -25% 91% 43% 南充* 43% -29% 99% 巴中 223% -41% 468% 94% 四川 115% -7% 117% 93% 全国 112% -0.03% 93% 87% 数据来源于各地区统计局,其中广安、内江小学生人口未公布,退而求其次采用常住人口数据;乐山2016年统计公报未公布,四个指标都是2010~2015年时间段的变化结果。

山西11城经济与人口增长情况

(2010~2016年)

地区 资金 人口 财政 GDP 太原 64% 7% 104% 66% 晋中 90% -0.17% 56% 43% 长治 54% -4% 26% 38% 阳泉 56% -6% 10% 45% 运城 98% -30% 66% 48% 临汾 61% -23% 14% 35% 朔州* 68% -33% -12% 37% 忻州* 70% -36% 64% 64% 吕梁 60% -32% 23% 18% 大同 59% -33% 61% 48% 晋城 48% -32% 61% 44% 山西 66% -22% 61% 42% 全国 112% -0.03% 93% 87% 数据来源于各地区统计局,其中朔州、忻州2016年小学生在校生未公布,采用的是2015年的数据。

通过上述三省小学生人数过去5年的增减,我们能看到一个更为真实的城镇化图景:中国中小城市的人口流失是非常快速的,其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。

对于大城市来说,以教育资源为核心的公共资源开放之后,必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺,只能不断增加投入,否则将出现一位(学位)难求的局面,终被迫限制租售同权。

由于人口显著增加,租房需求将更加旺盛。所以,大城市房价很难下跌。也许有人会说:不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗?

是的,如果真的在政策性住房和公共租赁住房上发力,的确可以平抑房价。但这些都需要投入,而地方三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说,没有商品房市场平稳发展,根本不可能有钱去建设、维护足够的政策性住房和公共租赁住房。这个道理非常简单,想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制,大家可以低价租房,但问题是:你能租到吗?你租到的是什么样的房子?

至于租售同权对学位房的影响,比较复杂,我们随后将单独撰文分析。

租售同权是社会进步的表现,也体现了控制房价的决心。在这个过程中,会出现一些新的、难以预料的情况。所以,新华社通稿里住建部负责人的表态是逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

这里面逐步二字,值得我们细细品味。

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